USD/RUB 63.9475
EUR/RUB 71.1425

Последние сообщения / Алексей Астапов - Комментарий для "Эксперт.ТВ" по недвижимости и ЗПИФН

Арсагера
Заместитель Председателя Правления

Комментарий для "Эксперт.ТВ" по недвижимости и ЗПИФН

21.12.2012 18:49

Как изменился Ваш инвестиционный бизнес после кризиса?

С точки зрения инвестиционного процесса внутри нашего фонда недвижимости ничего не поменялось. Мы по-прежнему приобретаем квартиры на ранних стадиях и продаем их после сдачи объекта и получения права собственности. Стало даже проще договариваться с застройщиками, а работа по 214-ФЗ повысила уровень надежности.

А вот в части работы с инвесторами не все так гладко. Снизился интерес к финансовым инструментам на основе недвижимости, а многие текущие инвесторы стремятся выйти из инвестиций. Это привело к появлению существенного дисконта (около 40%) между рыночной ценой паев на бирже и их расчетной стоимостью (посчитанной исходя из стоимости недвижимости, входящей в фонд). Это негативное обстоятельство, непозволяющее инвесторам получить те результаты, которые по факту обеспечила недвижимость, входящая в имущество фонда.

Зато немногочисленные покупатели паев пользуются этой возможностью, покупая паи по таким ценам, они фактически покупают долю в праве собственности на имущество фонда, становясь совладельцем недвижимости, при этом с существенным дисконтом к ее реальной стоимости.

Какова доходность: вложение в котлован - продажа готовой квартиры. Расскажите о последних сделках

Сейчас составляющая доходности, зависящая от этапности, находится на уровне 8-10% в год. Добавьте к этому изменение стоимости квадратного метра за время строительства (обычно это 2-2,5 года). Последние два года цены росли с темпом 5-7% в год. В будущем мы ожидаем, что темп увеличится до 10-15% в год. Кстати, не так давно составляющая доходности, зависящая от этапности, давала 15-17% в год. Снижение произошло из-за того, что сейчас получить ипотечный кредит на этапе строительства гораздо проще, чем покупая квартиру на вторичном рынке, что привело к тому, что объем ипотеки увеличивает цены первичного рынка быстрее чем «вторички».

Наши последние приобретения в Петербурге – квартиры в жилом комплексе YE’S от строительной компании Пионер и квартиры на проспекте Просвещения от компании Мегалит.

Какова доходность при схеме – купить квартиру на этапе котлована, а затем готовую квартиру сдавать в аренду?

О составляющей доходности, зависящей от этапности строительства мы уже говорили – сейчас это 8-10% годовых. Сейчас сдача в аренду обеспечивает около 6% в год от рыночной стоимости квартиры (вообще эта цифра колеблется в диапазоне 5-8%). Ну и не забывайте об изменении стоимости самой квартиры – в долгосрочной перспективе это, как правило, обеспечивает доходность несколько превышающую инфляцию.

Как ведут себя цены на недвижимость в Санкт-Петербурге? Растут-падают-стоят на месте?

С начала года цены на вторичном рынке выросли на 6,5% (на первичном рынке 10,5%). При этом цены вторичного рынка примерно на 15% ниже своих максимальных значений 2008 года, а «первичке» до своих исторических максимумов осталось около 7%. Многие застройщики уже продают строящиеся квартиры даже по более высоким ценам, чем аналогичные в 2008 году. При этом от 30% до 50% сделок совершаются с использованием ипотеки.

Еще стоит отметить структурное изменение предложения жилья в Петербурге. В последние годы добавился большой объем предложений по ценам ниже среднего в новых больших жилых комплексах находящихся вблизи КАД и пока плохо приспособленных для проживания. Это приводит к тому, что индекс, как интегральный показатель, имеет более медленный рост, чем цены в отдельных локациях (пользующихся популярностью), где уже превышены докризисные значения.

Что вы думаете о динамике цен в перспективе 2-3 года?

Основные факторы «за» рост цен на жилье – это увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние 5 лет, рост денежной массы более чем в двое (за тот же период), невысокие объемы сдачи готового жилья и сохранение невысокой производительности труда в строительстве. Против роста цен играет мощный отток капитала, начавшийся в 2008 года и усилившийся в 2011 и 12 годах, а также смещение предпочтений населения в пользу банковских депозитов при выборе инструментов для сбережений. При цифровой оценке этих факторов мы пришли к выводу, что в ближайшие 2-3 года бурного роста цен ждать не стоит. Наш прогноз – примерно 10-15% в год.

Поделиться:
Подписаться на Twitter:
Follow Investfundsru on Twitter

Получать уведомления о новых комментариях в данной ветке раз в день моментально

К блогу автора

Комментарии

Леонард (21.12.2012 19:16)

#1

Вот цену доли в праве собственности и надо считать, а не стоимость недвиги.
И это уже совсем другой "базовый актив", а не недвига.
И тем более - что причина дисконта, как раз в "отрицательном значении" стоимости того самого "базового актива" - права собственности.

Алексей Астапов (21.12.2012 19:24)

#2

[to Леонард #1]: конечно, конечно, давайте вместе посмотрим как будет оцениваться доля в праве собственности и стоимость полученная от проданной недвижимости в момент погашения паев.
А падением цен на недвижимость нас последние три года пугают, а мы продаем готовые квартиры все дороже и дороже.

Леонард (21.12.2012 19:33)

#3

[to Алексей Астапов #2]: а кто сомневается? Но дисконт - не желает уменьшаться. Так? Если так - о том и речь. Бэквордация-депорт однако. И никак это, иным, не объяснишь.

Дмитрий_ (21.12.2012 22:47)

#4

А кто участники вашего ЗПИФа?

Алексей Астапов (24.12.2012 10:15)

#5

[to Дмитрий_ #4]: посмотреть можно тут

То, что в номинальном держании - это паи задепонированные на бирже.
По нашим данным среди пайщиков присутствуют банки, иностранные инвесторы, НПФы, физические лица в большом количестве (с разным объемом вложений от нескольких паев до нескольких тысяч). Всего примерно около 600 пайщиков.

clarnet (24.12.2012 17:34)

#6

Алексей, а Вы можете привести конкретные примеры или статистику, по которой стоимость реально проданных застройщиками квартир оказывалась на порядок выше оценки их независимыми оценщиками, и на основании которой и фигурируют цифры стоимости нераспроданной еще недвижимости в финансовых отчетах девелопера?

Алексей Астапов (25.12.2012 10:53)

#7

[to clarnet #6]: Самый вопиющий пример неадекватности оценщика - это оценщик ПИКа. До кризиса он существенно переоценивал рентабельность и выручку от проектов этой СК. После кризиса наоборот занижал. Стоимость одних и тех же проектов после кризиса в глазах этого оценщика снизилась в разы. Мы предполагаем это следствие формализма и использования DCF ( со всеми его недостатками). Мы об этом не раз говорили и обращались к ним за разъяснениями, но внятных ответов не получили.
Но есть и другие примеры. В ОПИНе, например, наши оценки стоимости чистых активов практически совпали с мнением оценщика.

clarnet (25.12.2012 13:47)

#8

[to Алексей Астапов #7]:

Но ведь DCF высчитывает не стоимость недвижимости на балансе компании - а стоимость ее акций.

В нашем же случае речь идет о том, что оценщик неверно оценил стоимость недвижимости.
ПИК строит типовое жилье. Если взять текущие уровни цен продаж квадратного метра жилья, то нетрудно вычислить и общую стоимость всей еще нераспроданной недвижимости (сделав определенный дисконт на средне арифметическую стадию строительства всех объектов на данный момент).
Пост кризисная оценка недвижимости на балансе ПИКа была сделана еще в 2009 году. С тех пор большая часть той оцененной недвижимости уже должна была быть полностью реализована на рынке девелопером.

Можно ведь наглядно продемонстрировать степень расхождения ее оценки от последующих реальных сделок на рынке (например, средняя предполагаемая стоимость квадратного метра готового жилья оценивалась в такую-то сумму - а реально она реализовывалась по такой-то цене...)?

Алексей Астапов (25.12.2012 14:23)

#9

[to clarnet #8]: Как оценивается строительный проект. С одной стороны, рассматривается выручка от реализации квартир, с другой стороны, затраты на создание недвижимости и обслуживание долгов. Все это растянуто во времени. В результате оценивается прибыль проекта с учетом дисконтирования. Вот здесь обычно и начинаются всевозможные косяки, вытекающие из особенностей DCF, прогнозов стоимости жилья и себестоимости в будущем. Оценивать саму по себе стоимость "недостроя" не корректно, т.к. она не учитывает обязательств, возникших перед дольщиками.

clarnet (25.12.2012 15:20)

#10

[to Алексей Астапов #9]:

"Оценивать саму по себе стоимость "недостроя" не корректно, т.к. она не учитывает обязательств, возникших перед дольщиками."

Чего-то я вообще запутался... ))

Портфель строительных объектов (запасы) ведь подразумевает отсутствие обязательств по нему перед дольщиками (эти объекты дольщикам еще не проданы). За 2011 год эти самые "запасы" независимыми оценщиками оценивались в 76,026 млн рублей (см. на 51-й странице http://media.pik-group.ru/attach/2000/2334/RUS%20FS%20fina_sec_new1338887217.pdf).
Т.е. речь идет именно о той самой оценке "недостроя"? Корректно - или некорректно его оценивать, но ведь принципиальное расхождение мнения у Арсагеры и независимого оценщика состоит именно в оценке его стоимости?

Если я не ошибаюсь, Арсагера считает, что именно эта цифра занижена в 3-4 раза?

clarnet (25.12.2012 15:26)

#11

[to Алексей Астапов #9]:

Позволю себе процитировать Арсагеру по Вашей ссылке: "Так, по последнему отчету на 01/01/2011 года все проекты ПИКа оцениваются 2,4 млрд долларов. Это ниже даже посткризисного скорректированного значения апреля 2009 года, что отчасти связано с уменьшением объемов земельного банка компании. Мы, в свою очередь, также принимая во внимание все произошедшие за 1.5 года изменения параметров проектов, оцениваем потфель ПИКа на начало текущего года в 8,7 млрд долларов".

Если я правильно понял, 2.4 млрд долларов - это и есть эквивалент 76,026 млн рублей?

Алексей Астапов (25.12.2012 16:44)

#12

[to clarnet #11]:
Мы погружаемся уже в такие тонкости, что очень сложно в рамках этого формата дать исчерпывающий ответ.

1. Вы правильно поняли "2.4 млрд долларов - это и есть эквивалент 76,026 млн рублей"
2. Действительно наша оценка сильно отличается от оценщика по следующим причинам:
- так как мы делаем прогноз размера собственных средств (BV) через определенный срок (дабы посчитать потенциальную доходность), то некоторые объекты (в частности земельные пятна) оцениваются нами как строительные объекты (которые на них будут строиться)
- мы учитываем вектор изменения цен (и он пускай не большой, но все же положительный)
- некоторые объекты мы оцениваем из фактической (исторической) рентабельности, а также с учетом наших оценок рентабельности того или иного проекта (оценщики более консервативно оценивают эти цифры)
- мы считаем, что бизнес компании будет продолжаться и не закончится после завершения всех существующих на данный момент проектов (имеющихся в наличии земельных пятен), а это составляет около четверти стоимости компании
3. Несмотря на то, что мы учитываем отчет оценщика и понимаем насколько он важен, у нас стоит задача оценить стоимость самой компании, а не спор с оценщиком. Очень важно не ошибиться как в сторону повышения, так и в сторону понижения. В частности до кризиса мы не могли понять столь высоких отчетов оценщиков многих строительных компаний. А ведь исходя из них размещались на IPO и торговались в последствии акции СК, по столь безумным ценам. Обжегшись на молоке, они сейчас на воду дуют. Все расставит на свои места время и практическая деятельность самих СК.
4. Если хотите более подробно, надо приводить здесь нашу модель ПИКа и обсуждать конкретные настройки. Полагаем, в рамках этого блога - это не реально.

clarnet (25.12.2012 17:42)

#13

"- так как мы делаем прогноз размера собственных средств (BV) через определенный срок (дабы посчитать потенциальную доходность), то некоторые объекты (в частности земельные пятна) оцениваются нами как строительные объекты (которые на них будут строиться)
- мы учитываем вектор изменения цен (и он пускай не большой, но все же положительный)".

Т.е. независимые оценщики определяют стоимость недвижимости здесь и сейчас - а Арсагера оценивает ее исходя из гипотетических завтрашних цен, полагая, что они должны вырасти? Но ведь это есть спекуляция, не имеющая к СЕГОДНЯШНЕЙ капитализации бизнеса и балансовой стоимости его активов никакой материальной основы, учитывая, что результатом многолетней деятельности компании по последним данным на 30 июня 2012 года является отрицательный собственный капитал в размере минус 744 млн рублей http://media.pik-group.ru/attach/2000/2576/Binder11349091718.pdf
Возможно, по результату почти 20-летней деятельности такого бизнеса его итоговый ROE и окажется положительным за счет выплаченных дивидендов, но в таком случае лучше вообще держать деньги на депозите в банке.

"мы считаем, что бизнес компании будет продолжаться и не закончится после завершения всех существующих на данный момент проектов (имеющихся в наличии земельных пятен), а это составляет около четверти стоимости компании".

Имеется ввиду "goodwill"?

Алексей Астапов (25.12.2012 19:01)

#14

[to clarnet #13]: делая оценку бизнесу, нужно отталкиваться от определенных предположений о будущем этого бизнеса и рынка, на котором он действует.

Имеется в виду не гудвил. Имеется в виду, что реализовав текущие проекты компания начнет новые, о которых пока не мы, ни они не знают, но которые тоже будут давать стоимость компании.

или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии



Регистрация
Напомнить пароль