USD/RUB 63.9475
EUR/RUB 71.1425

Последние сообщения / Алексей Астапов - Денежная масса и стоимость недвижимости

Арсагера
Заместитель Председателя Правления

Денежная масса и стоимость недвижимости

22.11.2012 15:16


О действительно интенсивном росте цен на недвижимость в Санкт-Петербурге пока говорить рано, но все предпосылки для этого уже есть: переход экономики от посткризисного восстановления к развитию, рост доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов. Как следствие, мы считаем, что сейчас сложилась ситуация, когда созданы все условия для ускорения роста цен на рынке недвижимости и в частности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Особенно ярко это можно увидеть, сравнив рост денежной массы (интегральный показатель экономических процессов, происходящих в стране) с изменением капитализации рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Поделиться:
Подписаться на Twitter:
Follow Investfundsru on Twitter

Получать уведомления о новых комментариях в данной ветке раз в день моментально

К блогу автора

Комментарии

vadim nazarenko (22.11.2012 15:45)

#1

Рост цен при такой инфляции неизбежен, а устойчивое развитие экономики пока под вопросом.

Ох, не зря банки собираются поднимать в следующем году ипотечные ставки, а видимо чтобы охладить пыл страждущих.

donBasilio (22.11.2012 17:36)

#3

Интересно где эти деньги??? Доходы, как-то не растут...
из графика видно, что надули кредитный пузырь, и если еще нарисовать график вывода средств из РФ, то многое станет на свои места.

donBasilio (22.11.2012 17:38)

#4

Ипотека выросла, вот только про дальнейший ее рост говорить пока рано, тем более если ставки и цены будут расти. А вообще я рад за Алексея, если его з/п выросло согласно его же графику денежной массы.

litvinov (22.11.2012 21:19)

#5

Top 10 countries with the highest measured cumulative illicit financial outflows between 2000 and 2008 were:
China: $2.18 trillion
Russia: $427 billion
Mexico: $416 billon
Saudi Arabia: $302 billion
Malaysia: $291 billion
United Arab Emirates: $276 billion
Kuwait: $242 billion
Venezuela: $157 billion
Qatar: $138 billion
Nigeria: $130 billion

http://iff-update.gfintegrity.org/
http://www.hostpic.org/images/541.jpg

Дмитрий_ (22.11.2012 22:00)

#6

Люблю я аналитиков, вечно у них из двух раскоррелированных переменных только одна догонит другую, а никак не наоборот. Завтра EM упадут, а вовсе не РФР вырастет. Завтра упадёт нефть и М2 схлопнется, а вовсе не недвижимость вырастет. Why not?

Алексей Астапов (23.11.2012 10:52)

#7

[to donBasilio #3]: хочу отметить, что М2 - это рублевая денежная масса. Вывод средств из РФ осуществляется не в рублях. Те, кто выводят средства из РФ покупают за рубли валюту и эти рубли каким-то образом перераспределяются среди субъектов экономики и задают стоимость активов.

"Доходы, как-то не растут ..." и "А вообще я рад за Алексея, если его з/п выросло согласно его же графику денежной массы". По моим и Вашим доходам не стоит судить об общей ситуации. В нашей отрасли (управление капиталом) сейчас "темные века" и похвастаться особо нечем. Зато посмотрите, что происходит в бюджетной сфере: армия, полиция, бюджетники. Несколько лет назад такое даже предположить было трудно, а сейчас мы испытываем реальную конкуренцию на рынке труда с рядовыми гос.организациями. Я уж не говорю про гос.корпорации и компании с гос.участием. Вот туда деньги и перераспределяются.

Доходы населения это не только з/п. Это значит что надо добавить сюда % по депозитам, доходы от сдачи в аренду недвижимости, подработки, пособия, получение бесплатного жилья военными и бюджетниками и т.д

"Ипотека выросла, вот только про дальнейший ее рост говорить пока рано, тем более если ставки и цены будут расти", На мой взгляд и эти то ставки для ипотеки достаточно высоки. Но объемы выдачи бьют рекорды, а ставки недавно зафиксировали исторические минимумы. Посмотрим как повлияет их некоторое повышение на объемы выдачи.

litvinov (23.11.2012 11:07)

#8

[to Алексей Астапов #7]: Спасибо Вам за качественную статью и компетентные ответы. Ещё раз убеждаюсь, что вы - знаток своего дела.
Это меня радует, поскольку я клиент Арсагеры. ))

clarnet (23.11.2012 11:19)

#9

Алексей, а как Арсагера приобретает и продает акции таких неликвидных компаний, как Галс-девелопмент и Хк Главмосстрой? На внебиржевом рынке?

Алексей Астапов (23.11.2012 11:33)

#10

[to litvinov #8]: спасибо за добрые слова, позвольте мне их отнести ко всему коллективу компании

Алексей Астапов (23.11.2012 11:48)

#11

[to clarnet #9]: эти пакеты сформированы достаточно давно. ГМС торгуется только на внебиржевом рынке. Галс - присутствует и на биржевом рынке. По большей части сделки с Галсом мы совершали на "внебирже", но заметная часть сделок была и на биржевом рынке. Вставали в покупку - нам отдавали.

Ликвидность зависит от двух параметров количества участников и капитализации. Рост эмитента часто сопровождается и ростом ликвидности особенно на внебиржевом рынке, где есть стихийно сложившееся понятие стандартного лота. Примерно 50-100 тыс.долл. Если эмитент вырастает в два раз, для стандартного лота нужно в два раза меньше бумаг, а если падает, то наоборот.
Помимо этого рост вызывает интерес к сделкам: у владельцев бумаг повышается готовность их продавать, а у держателей денег желание покупать. При падении наоборот: владельцы не хотят фиксировать убытки, а держатели денег покупать падающий актив.

clarnet (23.11.2012 13:02)

#12

Алексей, а почему на сайте Арсагеры нет данных по показателю ROE строительных компаний? Правильно ли я понимаю, что на данный момент их ROE равен, приблизительно, нулю?

donBasilio (23.11.2012 13:46)

#13

[to Алексей Астапов #10]: Это бессмысленный спор. Денежная масса М2 выросла, но мне куда более интересна М0. Заметьте ипотечные кредиты бьют рекорды (рост денежной массы М2 в том числе+потреб кредит), а цены то не растут.
Растут тарифы, аренда тоже особо не растет.
Рост будет если вообще перестанут строить.
А вообще буду рад если цены на недвижку удвояться, продам свою хату тогда)))).

donBasilio (23.11.2012 13:47)

#14

Почему-то еще не учитывается убыльнаселения. И хочется еще напомнить, что грядет "демографический обвал",- отстуствие поколения начала 90тых...
Вот потом и посмотрим кто будет эти квартирки по таким ценам покупать...

Алексей Астапов (23.11.2012 15:48)

#16

[to donBasilio #13]: Основные факторы «за» рост цен на жилье – это увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние 5 лет, рост денежной массы более чем в двое (за тот же период), невысокие объемы сдачи готового жилья и сохранение невысокой производительности труда в строительстве. Против роста цен играет мощный отток капитала, начавшийся в 2008 года и усилившийся в 2011 и 12 годах, а также смещение предпочтений населения в пользу банковских депозитов при выборе инструментов для сбережений. При цифровой оценке этих факторов мы пришли к выводу, что в ближайшие 2-3 года бурного роста цен ждать не стоит. Наш прогноз – примерно 10-15% в год.

Алексей Астапов (23.11.2012 16:29)

#17

[to donBasilio #13]: "а цены то не растут, аренда тоже особо не растет"
Как не растут? Последние два года цены в Питере росли с темпом 5-7% в год. В Москве быстрее. Аренда была менее 5% от рыночной стоимости, а сейчас больше 6% и это при росте самой рыночной стоимости. У нас по квартирам, которые мы сдаем (в одном из фондов) арендные ставки за 4 года выросли на 50%.

clarnet (23.11.2012 17:12)

#18

[to Алексей Астапов #15]:

Я уже понял, что Арсагера оценивает девелоперов исходя из стоимости их еще не распроданной недвижимости. И ставка сделана на то, что в отчетах девелоперов балансовая стоимость данной недвижимости определена некорректно независимыми оценщиками компаний, типа Пэнни Лейн, что позволяет Арсагере оценивать потенциальную доходность акций ЛСР трехзначными цифрами в процентном соотношении от их текущей стоимости.
Открыл консолидированный отчет ЛСР http://www.lsrgroup.ru/Files/file/annual_financial_report_2011(3).pdf
На странице 8 нашел данные: Total equity attributable to shareholders of the Company 53,772,810 тыс. рублей. Total liabilities 72,914,672 тыс. рублей. Я не экономист, поэтому на всякий случай задам вопрос: правильно ли я понимаю, что в соответствие с официальным отчетом чистые активы компании равняются - (минус) 19141862 тыс. рублей?

Остается только поверить на слово, что оценщики Арсагеры лучше разбираются в рынке недвижимости, чем те самые независимые оценщики Пенни Лэйна. Но каких-то доказательств этому для человека со стороны найти проблематично.

И опять все упирается: кто и по какому принципу оценивает стоимость балансов компании! Вот и получается, что можно умереть в нищете, при этом являясь владельцем соседней галактики, и не зная, что со всем этим добром делать дальше.

Как в байке:
- Продавай все!
- Кому?

Алексей Астапов (23.11.2012 18:39)

#19

[to clarnet #18]: "правильно ли я понимаю, что в соответствие с официальным отчетом чистые активы компании равняются - (минус) 19141862 тыс. рублей? "

не правильно 53,7 млрд. руб. - это собственный капитал компании (стоимость активов за вычетом обязательств). 53,7 млрд. руб (собственный капитал) + 72,9 млрд. руб (обязательства) = 126,8 млрд. руб стоимость всех активов компании

clarnet (23.11.2012 19:01)

#20

[to Алексей Астапов #19]:

Спасибо! Теперь мне жить станет чуть легче :)

Николай Кащеев (23.11.2012 19:54)

#21

[to Алексей Астапов #7]: Когда в РФ наблюдается повышенный спрос на валюту, рублевая ликвидность на рынке исторически снижается. Объем денежной базы падает потому, что валюту в больших объемах покупают в абсолютном большинстве не друг у друга, а у ЦБ, т.е. рубли покидают экономику, а уж ЦБ их "перераспределяет" по своему усмотрению и обычно по более высоким ставкам. Почему? Во-первых потому, что имплайд иелд форвардов начинает расти на ожиданиях снижения курса рубля, что тянет за собой ставки спот и проч. на денежном рынке, во-вторых потому, что борясь с керри трейдерами, ЦБ сам проявляет склонность к повышению ставок. Пока, во всяком случае. Затем, керри трейдеры и прочие спекулянты выхолят из рублевых активов, стремясь защитить прибыли. Я уж не говорю про банки, у которых есть мисматчи. Таковы упрямые факты.

clarnet (23.11.2012 20:24)

#22

[to Николай Кащеев #21]:
"т.е. рубли покидают экономику, а уж ЦБ их "перераспределяет" по своему усмотрению и обычно по более высоким ставкам"

Можно сказать еще проще: ЦБР печатает рубли только в обмен на валюту. Забрали валюту - нет и рублей.
В Уставе МВФ в 8 статье разделе 4 говорится об обязательствах членов фонда выкупать свою валюту по требованию других государств (в народе это называется Карренси борд) http://www.economics.kiev.ua/?id=351&view=article

Николай Кащеев (24.11.2012 00:01)

#23

Нельзя говорить ахинею. Ни проще, ни сложнее. Вы реально достали, извините. 25 раз об одном и том же. Возьмите Китай в качестве примера эмиссии и по основанию таргетирования, и по собственной прихоти, и идите спать уже. Каким образом обязательство выкупать свою валюту соотносится с карренси борд, если карренси боард предполагает фиксацию, блин горелый, курса валюты, а положение МВФ подразумевает лишь обеспечение ЛИКВИДНОСТИ валюты и НИЧЕГО не говорит о курсе? Вы читать научитесь когда-нибудь? :-(

clarnet (24.11.2012 01:08)

#24

[to Николай Кащеев #23]:

"положение МВФ подразумевает лишь обеспечение ЛИКВИДНОСТИ валюты и НИЧЕГО не говорит о курсе"

Ексель-моксель!
Ну не тыкать же мне Вас каждый раз в текст документов. Сами тоже ведь можете проявить какую-то самостоятельность хотя бы в данном вопросе!
Почитайте в Статье 4 Разделе 1 пункт 3 "государство-член избегает манипулирования обменными курсами или международной валютной системой в целях предотвращения действенной стабилизации платежного баланса или для получения несправедливого преимущества в конкуренции с другими государствами-членами".
Вы уже забыли, что тот же Китай при малейшем шаге вправо или влево рискует быть объявлен валютным манипулятором, к которому надлежит применить экономические санкции?

Николай Кащеев (24.11.2012 21:01)

#25

[to clarnet #24]: Идите в... сад, хорошо? Какая связь Вами сказанного с карренси боард, а? В огороде хрен, на окне аспарагус? Уж если Вас так пробирает эта шизофреническая картина мира, то что, Китай НЕ манипулирует валютой? Манипулирует, однозначно. Это хорошо? Нет, это нехорошо, и это - его вклад в мировой кризис. Извините, мне снова надоели Ваши неожиданные повороты передовой мысли. Горячее солнце нежно остужало лампы гетеродина, мой дорогой.

clarnet (25.11.2012 00:13)

#26

[to Николай Кащеев #25]:
«Какая связь Вами сказанного с карренси боард»

А как Вы думаете, на какие ценности ЦБ должен выкупать у предъявителя национальную валюту в соответствие со своими обязательствами, и что стоит за ограничением возможности ЦБ «манипулировать обменными курсами или международной валютной системой в целях предотвращения действенной стабилизации платежного баланса»? Не означает ли это, что ЦБ, эмитируя рубли, обязан иметь под них обеспечение в виде ЗВР?
Именно поэтому ЗВР Россия тратить не может, в противном случае наша денежная база должна быть уменьшена на сумму проданной валюты Центробанком. Резервный фонд и фонд Национального благосостояния под управлением Минфина является нашей единственной кубышкой.

Да, вот еще… Как Вы думаете, что такое «валютный коридор», в рамках которого ЦБ проводит свою денежную политику?

«Китай НЕ манипулирует валютой»?

Он это делает по согласованию с американцами. В любом случае право объявить Китай манипулятором или нет США оставляет за собою. О чем они там договариваются – это уже их личное дело. Скорее всего, торг происходит на тему: сколько трежерей выкупит Китай у США в качестве компенсации за невыносимые страдания американцев. То, что курс юаня к доллару является предметом переговоров – нет никакого сомнения, т.к. этот вопрос поднимается только эпизодически как по команде в виде кратковременной истерии американцев – а потом наступает резкая тишина.

donBasilio (25.11.2012 12:50)

#27

" Основные факторы «за» рост цен на жилье – это увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние 5 лет"

Вам нужно работать на первом канале. У меня есть друзья по всей стране, от водителей до рук состава разных предприятий от малых до больших. Никто это на себе не ошутил. Мы с вами живем в разных странах.
А вот коррупция выросла. Но коррупциоенры уже давно в рашке ничего не покупают,= см. отток капитала.

Для строительства важен средний класс!!! Прораб на стройке в Питере 40-60 тыс. он может себе позволить купить квартиру???? ответ очевиден.
Дальнейший диалог глуп.

tooops (14.07.2018 23:55)

#28

Хочу прикупить жилище в Самаре, подскажите районы и где лучше покупать? Заходил в агентство, мне там цены не очень понравилось честно говоря. Надо найти кто бы на прямую продавал.

krotoe (15.07.2018 01:41)

#29

[to tooops #28]: Лично мне понравились дома в ЖК Премьера https://novostroyki.flatfy.ru/жк-премьера-самара очень даже все так солиднинько и что радует, то что цены идут прямо от застройщика, на самом деле очень тяжело обычно найти так сказать первоисточника, когда покупаешь квартиру, а тут очень все удобно, полная информация, когда продажа начинается, когда будет ЖК достроен и так далее.

Alanov (17.03.2019 23:29)

#30

[to tooops #28]:
Встречаются хорошие варианты жилья, только искать нужно. Ну и естественно много сейчас мошенников. А сфера недвижимости - это такая сфера, где мошенников особенно много. Поэтому перед тем, как что-либо покупать я бы советовал взять выписку из ЕГРН. Такая выписка понадобится, если есть сомнения в отношении предмета сделки. а получить ее можно по адресу https://online-resource.ru/vypiski-iz-egrn/ Думаю, это оптимальное решение.

или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии



Регистрация
Напомнить пароль