EUR / USD 1.1740 (-0.38%)|USD / JPY 113.5570 (0.05%)

Последние сообщения / Арсагера - Акции + недвижимость = любовь

Акции + недвижимость = любовь

30.05.2017 12:14

В этом материале рассказывается про вложение средств в такие виды активов, как акции и недвижимость, а также соотношение их долей в инвестиционном портфеле в зависимости от возраста инвестора.

Один из наших клиентов задал вопрос: во что лучше вложить деньги — в акции или в жилую недвижимость. УК «Арсагера» предлагает обе возможности, и мы хотим поделиться ответом на этот вопрос со всеми посетителями нашего сайта.

Оба класса активов можно отнести к классу производительных активов, то есть способных генерировать доход для своих владельцев просто от владения ими. Оба класса представлены в виде огромных рынков. При определенных допущениях недвижимость (не риэлтерские услуги, а именно реальную недвижимость) можно считать одной из разновидностей бизнеса.

С офисными зданиями, торговыми центрами, складскими комплексами это очевидно. Но и обычную квартиру, которая сдается в аренду, тоже можно считать простейшей формой бизнеса. Можно продолжить аналогию и считать, что квартира, в которой проживает человек, тоже бизнес, только арендную плату он как бы взаимозачетом платит сам себе. Кстати, в развитых странах такое проживание и виртуальную оплату самому себе даже учитывают при расчете ВВП.

Однако во время кризиса 2008 года стоимость бизнеса (и коммерческой недвижимости) упала примерно на 70-80%, а стоимость жилой недвижимости на 20-30%. В чем причины такой разницы?

Коэффициент обеспеченности торговыми и офисными площадями (м2/чел) в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах вполне сопоставим с европейским уровнем. В то же время обеспеченность жильем у нас примерно в 2 раза ниже!

На наш взгляд, объяснение лежит еще и в области психологии и менталитета. По нашим оценкам 85-90% семей владеет той или иной жилой недвижимостью. То есть владение жилой недвижимостью – очень понятная и знакомая практика (в отличие от коммерческой). Всем хорошо понятно, что с ней делать и как использовать.

Недвижимость удовлетворяет одну из базовых потребностей человека и у нее нет товара-заменителя. Ее полезность очевидна. Полезность бизнеса для людей неочевидна. Хотя если задуматься над этим вопросом, то выясняется — на системной основе пользу человеческому обществу приносит труд. А максимальная часть производительного человеческого труда сосредоточена в Бизнесе (с большой буквы Б). Получается Бизнес – это явление, которое на системной основе приносит пользу человеческому обществу.

Чем больше пользы приносит бизнес человеческому обществу (при наименьшем количестве затрат энергии и ресурсов) – тем выше его эффективность, прибыльность, а значит, и стоимость самого бизнеса. Получается, чем полезнее и эффективнее бизнес для общества, тем богаче его собственники. Компания Google, например, помимо того, что создала множество полезных информационных продуктов, еще помогла 10 000 человек стать миллионерами.

Опыта владения бизнесом и понимания его полезности у обычных людей гораздо меньше, чем в случае с недвижимостью. У людей нет такой базовой потребности, как владение бизнесом! К числу людей, которые хотя бы имеют такую практику, можно отнести предпринимателей (около 5%) и владельцев акций (не более 1%). Предпринимателям, кстати, во время кризиса приходится туго, но они свой бизнес за 20% от стоимости не продают. Отчасти потому, что покупателей нет, а отчасти потому, что понимают его ценность и полезность.

Зато владельцы акций «отрываются по полной программе». Благодаря ликвидности, акции почти всегда можно продать хоть по какой-то цене. Под воздействием паники люди готовы продавать акции и за 10% от их «докризисной» стоимости. В этот момент они просто не осознают их ценность. Мы уже излагали эту идею в материале «Интеллект фондового рынка».

Однако эти же люди никогда не продадут свою квартиру со скидкой в 20 или 30%, узнав, что кто-то где-то почему-то продал свою квартиру за бесценок. Людей не сильно пугает то, что цена на недвижимость снижается — какая разница, сколько стоит моя квартира, если я все равно в ней живу?!

На наш взгляд владение акциями и жилой недвижимостью — это очень удачный пример диверсификации. История развития экономики западных стран показывает, что оба актива приносят в среднем сопоставимую доходность, однако имеют абсолютно разную волатильность.

Чтобы проследить динамику стоимости этих активов в России, предположим, что мы вложили 100 руб. в конце 1997 года в акции (на примере индекса ММВБ), в недвижимость (индекс вторичной недвижимости Санкт-Петербурга) и, для сравнения, на депозит. На графике ниже можно увидеть, как изменялась бы сумма наших вложений.



Аналогичный график для 100 руб., вложенных в конце 1999 года, выглядит следующим образом.



Соотношение долей акций и недвижимости в инвестиционном портфеле конкретного человека зависит от многих параметров: персональной ситуации инвестора, его финансовых целей, возраста, структуры доходов и расходов. Ранее в своих материалах мы уже обращались к идее человеческого капитала (способности работать и зарабатывать на протяжении своей жизни). В более молодом возрасте, когда у человека есть такой ресурс как время и силы зарабатывать, имеет смысл выбирать для инвестиций акции как более волатильный актив. По мере взросления и приближения старости важна стабильность и возможность расходовать накопленный финансовый запас. Поэтому с возрастом рекомендуется увеличивать долю недвижимости как актива, подверженного меньшим колебаниям стоимости и способного генерировать стабильный текущий доход (хотя в России независимо от возраста количество людей, стремящихся вложить деньги в недвижимость, существенно больше тех, кто готов покупать акции). Подробные рекомендации о подходящих именно Вам инвестиционных инструментах Вы можете получить в рамках сервиса «Какой выбрать фонд».

Долю акций человек может сократить достаточно технологично — стоимость одной акции редко превышает несколько тысяч рублей, и акции легко можно продать на бирже. Недвижимость трудно покупать на небольшие суммы. Однако эту проблему помогают решить паевые инвестиционные фонды недвижимости, при этом увеличивается волатильность, но западная практика показывает, что инвестиции в фонды недвижимости могут стать привычным и распространенным способом вложений.

В России этот способ пока не получил широкого распространения. УК «Арсагера» с 2005 года развивает ЗПИФы недвижимости, ориентированные на вложения в жилую недвижимость, при этом сумма инвестиций может быть любой, например, несколько тысяч рублей.

Выводы

* В своем инвестиционном портфеле инвестору имеет смысл сочетать вложения в акции и недвижимость.
* В молодом возрасте имеет смысл большую долю инвестировать в акции, а по мере взросления и приближени старости разумно увеличивать долю недвижимости и постепенно сокращать долю акций.
_________________________________________________________________
Правила ЗПИФ недвижимости «Арсагера - жилищное строительство» зарегистрированы ФСФР России: 0402-75409534 от 13.09.2005 г.

_______________________________
Материал участвует в акции «Призы любознательным» — это акция, участие в которой даст Вам возможность, ответив всего на 3 вопроса к тексту статьи, стать владельцем паев фондов под управлением нашей компании на 1000 рублей. Участвовать здесь.

Поделиться:
Подписаться на Twitter:
Follow Investfundsru on Twitter

Получать уведомления о новых комментариях в данной ветке раз в день моментально

К блогу автора

Комментарии

Victor Ch (13.09.2017 08:48)

#1

Почему ПИФы и пенсионные вклады не дадут вам разбогатеть
В 2008 году я побывал на семинаре по инвестициям с фиксированным доходом, который проводила одна крупная брокерская компания. Инвестиции с фиксированным доходом сродни муниципальным и корпоративным облигациям. Аншлага не было. В зале сидело человек 50. Я примостился в заднем ряду и осмотрелся по сторонам. Уберите седину, сандалии, надетые на носки, трости и инвалидные кресла – и кто останется? Я один. Я был самым молодым из присутствующих (а я, увы, уже совсем не юн). Как же человек 30 с небольшим лет оказался в комнате, полной пенсионеров? Люди вокруг олицетворяли триумф плана «богатей не спеша». Они использовали время, чтобы увеличить капитал, и в результате состарились сами. Не хочу быть грубым, но правда в том, что сложные проценты не могут увеличить капитал быстро. Согласно данным маркетинговой исследовательской компании The Harrison Group (HarrisonGroupInc.com), только 10 % пентамиллионеров (чистая стоимость активов составляет 5 миллионов долларов) признали, что источником их капитала было пассивное инвестирование. Данных о возрасте опрошенных предоставлено не было, но, думаю, можно догадаться, что никто из этих 10 % не был моложе 30 лет. Задумайтесь об этом. Доводилось ли вам хоть раз в жизни встречать студента, который бы разбогател, вкладывая в ПИФы или присоединившись к пенсионному плану 401 (k) по месту работы? А что вы скажете о том, кто приобрел муниципальные облигации в 2006 и уволился в 2009 году? Я бы удивился, увидев его за рулем машины ценой в 1,2 миллиона долларов, которую он смог купить благодаря своему хорошо сбалансированному портфелю ПИФов. Таких людей просто не существует, потому что молодые и богатые управляют прибылью не в 8 %, а в 800 %! Вам когда-нибудь удавалось получить прибыль в 800 % за год? Думаю, нет. А вот мне удавалось, потому что мои руки не связаны формулой богатства для посредственных водителей.
Прирост моего капитала происходил не за счет фондовой биржи.
Да, вас натренировали верить в то, что такими способами можно увеличить доход. ПИФы, акции, облигации, пенсионные планы, игра на курсе доллара и сложные проценты механически используются для повышения доходности собственного капитала теми, кто ездит в крайнем правом ряду. К сожалению, при отсутствии контроля или влияния, эти способы неэффективны.
ДеМарко Эм-Джей

Victor Ch (13.09.2017 08:51)

#2

«Покупай-и-держи» не работает
В колледже меня учили, что с помощью надежной инвестиционной стратегии «покупай-и-держи» можно заработать миллионы. Покупай акции крупных компаний, расслабься в кресле и подожди несколько десятков лет и, voila, миллионы уже в твоем кармане. Вам суют в лицо график и говорят: «10000 долларов, вложенных в компанию АВС в 1955 году, сегодня составляют 5 миллионов!» Благодарю Господа за то, что уберег меня от этого!
В 1997 году я открыл индивидуальный пенсионный счет на 1000 долларов и вложил средства в ПИФ с растущей доходностью, поручив управление крупной инвестиционной компании. Да, я позволил «профессионалам» управлять моими деньгами. Следующие 10 лет я к ним не притрагивался. Немудрено, что я совсем позабыл о том счете. За те 10 лет, что прошли с его открытия, я заработал более 10 миллионов долларов, следуя по полосе обгона. А как же мой счет? Я не прикасался к нему. Он был предоставлен всем превратностям судьбы, обычным для стратегии «богатей не спеша». Сегодня на счету 698 долларов, а с учетом инфляции реальная покупательная способность этих денег составляет всего 500 долларов. Ведерко на кухонном столе, куда я складываю мелочь, было более удачной инвестицией! Если бы я вложил миллион, я бы потерял более 400 тысяч. И это хваленый инструмент приобретения богатства? Смешно. Миллионы молятся на эту стратегию, считают ее магистралью посредственных водителей, а ведь эта улица длиной в десятилетия, опасная для движения и редко приводящая к цели. Я недавно слышал, как один финансовый предсказатель вещал об эффективности программы «богатей не спеша» и приводил эти любопытные цифры: «Если бы в конце 1940-х вы вложили 1000 в акции фонда S&P500, то сейчас бы у вас было 1341513 долларов». Давайте изучим этот факт, сделав допущение, что он достоверен.
1. Сейчас 1940 год, и вам, предположим, 21 год.
2. Сейчас 1940 год, и у вас каким-то образом оказалась на руках тысяча долларов (что составляет около 15 тысяч в пересчете на сегодняшний день).
3. Вы взяли эту тысячу и сделали, как указано выше.
Поздравляю! Сейчас 2011 год, вам 91, и у вас есть 1341513 долларов. Если вдруг вам посчастливилось получить свою тысячу при рождении, тогда вам сегодня 71 год! Есть от чего прийти в восторг! Вы разбогатели благодаря «богатей не спеша». Не будем вспоминать о том, что средняя продолжительность жизни составляет 74 года, и поставим хромированные диски на ваше инвалидное кресло. Скажите, кто-то и вправду пришел в восторг от такой чуши?
ДеМарко Эм-Джей
Часть I
Достаток в кресле-каталке. Богатей не спеша – разбогатеешь к старости

Victor Ch (13.09.2017 09:04)

#3

«Богатей не спеша» – игра на поражение
Если вы хотите заработать и выбираете стратегию «богатей не спеша» – приготовьтесь: у меня для вас плохие новости. Делая ставку на время, вы не выиграете. Неужели вы всерьез думаете, что рэпер, который живет в роскошном доме на побережье и разъезжает в машине стоимостью в 500000 долларов, нажил состояние, вкладывая деньги в ПИФы? Или вы верите, что он пользуется КупиКупоном? Пророки учения «богатей не спеша» обладают одной истиной, которой не торопятся поделиться с вами: то, что они проповедуют, не приносит дохода, зато их проповеди приносят! Еще и какой!Конечно же, нет. Тогда почему никто не сомневается, что совет эксперта приведет нас к желанному богатству и финансовой независимости?
Покажите мне человека, который разбогател в 22 года, вкладывая в ПИФы. Того, кто за пару лет заработал миллионы, воспользовавшись системой пенсионных вкладов. Покажите мне тех «красивых двадцатилетних», которым удалось разбогатеть при помощи купонов. Где все эти люди? Если они и существуют, то разве что в волшебных сказках.
Тем не менее мы продолжаем верить старым добрым финансовым гуру, которые проповедуют эту доктрину обогащения в средствах массовой информации. Итак, найдите работу, отдайте ей лет так пятьдесят, копите, считайте копейки, играйте на бирже, и вот однажды, когда вам будет семьдесят, настанет долгожданная свобода. При некотором везении и удачном расположении звезд на финансовом небосклоне этот час может наступить даже раньше… лет на десять. Неужели открывающаяся перспектива «достатка в кресле-каталке» не приводит вас в трепет? Меня поражает, как это в наше финансово нестабильное время люди все еще верят в действенность подобных стратегий обогащения. Разве финансовый кризис не разоблачает лживость подхода «богатей не спеша»?
Конечно, если вы работаете в течение сорока лет и падение рынка не нанесло вашим вложениям значительного урона, стратегия «богатей не спеша» эффективна. Все, что вам нужно – расслабиться в офисном кресле, трудиться в поте лица и надеяться, что вы не умрете до того, как разбогатеете, ведь, клянусь богом, в доме престарелых вы будете истинным Рокфеллером.
Смысл концепции «богатей не спеша» ясен: жертвуй сегодняшним днем и своими мечтами ради того, что принесет результат, когда большая часть жизни пройдет безвозвратно. Скажу без прикрас: если дорога к богатству отнимает вашу жизнь, ничего не обещая взамен, эта дорога ведет вас в трясину. Если «курс на богатство» проложен через бурное море финансовых игр и зависит от вашего времени, если это игра, ставка в которой – ваша жизнь, такой курс ввергает вас в темную, мрачную пучину. Тем не менее усилиями легионов двуличных «финансовых экспертов», чье богатство нажито совсем не так, как они советуют вам, а благодаря их собственным стратегиям быстрого обогащения, такой путь продолжает пользоваться популярностью.

или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии



Регистрация
Напомнить пароль